Способы управления МКД

Управление многоквартирным домом – сложный, многоаспектный процесс, направленный на создание благоприятных условий проживания граждан. Условия эти достигаются благодаря предоставлению качественных коммунальных услуг, своевременной уборке, регулярному вывозу мусора, непрерывному мониторингу за состоянием общего имущества жильцов, направленному на предотвращение и устранение аварийных ситуаций.

 Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

На данный момент Законодатель предусмотрел три способа управления.

Первый: непосредственное управление, если в доме 30 или меньше квартир. В этом случае договор управления с управляющей организацией не заключается. Однако необходимо выбрать обслуживающую организацию, которая будет предоставлять услугу «содержание общего имущества». В качестве обслуживающей организации выступает управляющая компанию. Самим же собственникам больше никаких действий по управлению/обслуживанию домом предпринимать не нужно.

Второй: управление ТСЖ, при котором в качестве управляющего выступает выбранная на собрании группа собственников дома. Такая группа заключает договоры с РСО (ПАО «ДЭК», ООО «Водоканал г. Белогорск» и др.) на предоставление коммунальных услуг (свет, вода, водоотведение, отопление), выставляет квитанции, собственными силами либо при помощи сторонних организаций, обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, а также отвечает перед остальными жителями за качество своей работы. Важно понимать, что выбор ТСЖ – это риск, так как избранные собственники могут не иметь специализированного образования, и не всегда способны надлежащим образом управлять домом.

Третий: управление управляющей организацией. Самый распространенный способ управления, при котором управляющая компания выступает двусторонним гарантом в отношениях между жильцами и РСО. Для первых она выступает Исполнителем коммунальных услуг и отвечает за качество и регулярность их предоставления. Для вторых является гарантом современной оплаты. Кроме того, в управляющей организации работают специалисты различных отраслей, что позволяет обеспечить надлежащее содержание общего имущества, а также комфортное и безопасное проживание граждан.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

В силу положений п. 1 ст. 164 ЖК РФ,  при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (управляющими компаниями).

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбрать один из способов управления собственники могут в любое время, путем проведения внеочередного общего собрания. Важно знать, что принимать участие в собрании могут только собственники! Решение, принятое на собрании, распространяется и на тех жильцов, кто в нем не участвовал. Аналогичная ситуация с договором управления/обслуживания: его условия одинаковы для всех жильцов многоквартирного дома и в равной степени распространяются на всех. Домом может управлять только одна управляющая организация!

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.п. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Помимо выбора способа управления, в обязанность собственников входит также выбор членов Совета дома и Председателя Совета дома. Войти в Совет дома может любой собственник помещения в таком доме. Обычно, выбирают по 1-му представителю от каждого подъезда. А в случае, если в доме не более 4-х квартир, выбирать Совет дома не обязательно!

В случае, если в многоквартирном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов/этажей/квартир. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или, в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья, до избрания правления товарищества собственников жилья (п.п. 1, 4, 9 ст. 161.1 ЖК РФ).

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (п.п. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

15.02.2018